Q.被災時、オフィスの賃料や、自社ビルの借地権はどうなりますか？
A.オフィスの全部が使用できない場合、賃料の支払い義務はありません。一部が使用できない場合は減額が認められます。
また、借地上の自社ビルが被災しても、借地権は原則として被災を理由に消滅しません。
１ 賃借しているオフィスが被災した場合
賃借しているオフィスが被災した場合、被災の程度によって賃料の支払いの要否やその額が異なります。
オフィスの全部が使用できなくなった場合、オフィスの借家契約は解除などの手続きを取らなくても当然に終了するので、賃料を支払う必要はありません。使用できなくなったといえるかどうかは、被災の程度、修復に必要となる費用などを考慮して判断されます。
オフィスの一部が使用できなくなった場合、借家契約は終了しませんが、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されます。とはいえ、自社の判断で勝手に賃料を減額して支払うと、オーナーとトラブルになる恐れがあるので、まずは減額する金額や期間などについてオーナーと協議するのが望ましいでしょう。
こうした場合、賃料の減額の他、使用できなくなった部分の修繕を求めることもできます。
また、使用できる部分だけではオフィスの用を成さないのであれば、契約を解除することもできます。
２ 借地上の自社ビルが被災した場合
自社ビルを借地上に建てている場合、自社ビルが全壊しても例外的な場合（プレハブの仮事務所などのように、一時的に土地を借りており、かつ建物滅失の場合には借地権が消滅する特約があるケースなど）を除いて借地権は消滅しません。そのため、地代は継続して支払わなければなりません。
一方、借地権が存続する以上、原則として自社ビルの再築は可能です。また、再築に当たって地主の承諾を得たり、承諾料を支払ったりする必要もありません。しかし、地主の承諾を得ずに再築すると、借地期間の延長が認められないことがあります。
また、借地契約で再築を禁止したり、増改築を制限したりする特約が定められていることもあるので、注意が必要です。
従って、自社ビルを再築するのであれば、可能な限り地主に承諾を得るのがよいでしょう。それが難しい場合、裁判所に承諾に代わる許可を得るための申立てをすることができます。
なお、自社ビルが全壊にまでは至らなかった場合、必要に応じて修理・修繕できることは当然です。たとえ契約書に修理・修繕を制限する条項があったとしても、通常の修理・修繕まで制限する場合、その範囲でこうした条項が無効になると考えられます。
以上（2020年4月）
（監修 のぞみ総合法律事務所 弁護士 佐藤文行）
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