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１　居抜き物件で痛い目に遭わないために必要なこと

「居抜き物件だから初期費用を抑えられた」――そう喜んでいたのも束の間、数年後、

税務調査で「この厨房設備、減価償却の処理が間違っています」「経費に計上しすぎています」などと指摘され、追徴課税（後から追加で徴収されるお金）が発生してしまう。

飲食店の開業支援の現場では、こうしたケースは決して珍しくありません。

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた厨房設備や内装、什器などをそのまま引き継いで借りる物件のこと

です。設備を新たに購入する必要が少ないため開業コストを抑えられ、短期間で開業できるため、飲食店や小規模店舗の経営者にとって非常に魅力的な選択肢となっています。

しかし、そのまま引き継げるという手軽さの裏には、見落としやすい税務上の注意点があります。取得した設備の評価や減価償却の方法、契約書への記載内容、固定資産税（償却資産税）の申告などを誤ると、後になって追徴課税を受ける可能性があるのです。

居抜き物件で失敗しないためには、特に次の3つのポイントを押さえておくことが重要です。

この記事では、居抜き物件を活用して飲食店や小規模店舗の開業を検討している経営者に向けて、税務処理で損をしないために知っておきたい基礎知識と実務上のポイントを分かりやすく解説します。

２　取得設備の「時価」を把握し、リース資産の有無も確認する

前のテナントから設備を引き継ぐ場合は、「有償」と「無償」の違いだけでなく、その価格が時価と比べて妥当かどうかまで確認することが重要です。

特に居抜き物件では、設備を一括で譲り受けるケースが多く、「厨房設備一式」「内装一式」といった曖昧な契約内容のまま取引が行われることも少なくありません。

しかし、税務調査では「その価格は適正だったか」「時価をどのように算定したのか」を説明できることが求められます。契約書に設備ごとの内訳を記載したり、中古市場の相場や見積書など、価格の根拠となる資料を保存したりしておくと、後日の税務調査で指摘されるリスクを大きく減らせます。ポイントは、価格交渉だけでなく、その価格を客観的に説明できる証拠を残しておくことです。

また、

設備の中にリース資産が含まれていないかを必ず確認

しましょう。業務用冷蔵庫や食器洗浄機、空調設備などは、前のテナントではなくリース会社が所有しているケースが少なくありません。

このような資産は新旧テナント間で勝手に譲渡できないため、譲渡対象に含める場合はリース会社の承諾や名義変更の手続きが必要になります。契約によっては引き継ぎ自体が認められないこともあるため、

設備リストや契約書を確認し、残債やリース料を誰が負担するのかまで明確にしておく

ことが重要です。所有権の確認を怠ると、引渡し後に設備の返還を求められたり、想定外の費用を負担したりする恐れがあるため、契約前に管理会社や前のテナントへ確認し、不明な点は専門家へ相談するようにしましょう。

３　契約書には設備ごとの金額を明記し、設備リストを作成する

税務調査で指摘を受けやすいのは、

前のテナントとの契約で「残置物一式〇〇万円」とだけ決めてしまい、後で「この設備はいくらで引き継いだものか」が分からなくなり、正しい税務処理ができなくなってしまう

というパターンです。

そのため、契約書では

厨房設備、空調、内装、什器などを「一式〇〇万円」とまとめるのではなく、「冷蔵庫〇万円」「エアコン〇万円」「内装造作〇万円」と設備ごとの金額を明記すること

が重要です。税務上は設備1台ごとの取得価額によって処理方法が異なります。内訳が不明確な契約では適切な処理ができず、税務調査で経費計上を否認されるリスクがあります。

設備リストには名称や数量だけでなく、型番、製造年、所有権の帰属まで記載しておくと安心です。リース資産が含まれていないか、どの設備を引き継ぎ、どの設備を撤去するのかを契約前に確認しておけば、後日のトラブルも防げます。また、引き渡された設備の故障などの責任（契約不適合責任）や、退去時の原状回復義務についても、賃貸借契約との整合性を含めて契約書で明確にしておきましょう。

併せて、耐用年数（何年かけて経費にするかを示す年数）を取得初年度に正確に申告することが大切です。居抜き物件で取得した設備は中古資産となるため、

新品と同じ耐用年数ではなく、中古資産の耐用年数を適用する

のが一般的です。法定耐用年数を経過した設備は

法定耐用年数×20％（最低2年）

という簡便法で計算します。

（注）耐用年数が残っている設備は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」。（1年未満の端数は切り捨て、算出年数が2年に満たない場合は2年）

重要なのは、この耐用年数の判断は取得初年度の確定申告時に行う必要があり、原則として過去に遡って変更することができない点です。後の修正申告や税務リスクを防ぐには、設備の取得時期や製造年、使用開始時期が分かる資料も併せて保管し、不明な場合は税理士に確認した上で処理を進めることが重要です。

４　固定資産税（償却資産税）特有の申告ルールを確認する

固定資産税は本来、土地や建物の所有者に課税される税金です。そのため、テナントとして店舗を借りている場合、建物や土地にかかる固定資産税はオーナー（大家）が負担し、テナントが直接支払うことはありません。しかし、居抜き物件の場合、

テナントが取得した設備について、別途「償却資産」として固定資産税の申告が必要になるケースがある

ため注意が必要です。厨房機器や業務用エアコン、レジ設備などの他、施工した内装工事や電気設備工事などの建物附属設備も、テナント側が取得した資産であれば申告対象となることがあります。

一方で、すべての設備が申告対象となるわけではありません。次の資産などは、原則として償却資産税の対象外です。

しかし、一定の要件を満たす中小企業向けの少額減価償却資産の特例を適用し、

40万円未満（2026年4月1日以降取得分。それ以前の取得分は30万円未満）の資産を法人税上は全額経費にした場合でも、償却資産税では申告対象

となる点は見落とされやすいポイントです。また、帳簿上は減価償却が終わっていても、事業で使用し続けている限り申告が必要になる場合があります。

実務では、「法人税では経費になったから申告も不要」と誤解してしまうケースが少なくありません。しかし、法人税と償却資産税ではルールが異なるため、会計処理だけを見て判断すると申告漏れにつながる恐れがあります。

特に居抜き物件では、前のテナントから引き継いだ設備、自社で追加した設備、オーナー所有の設備が混在しやすく、「誰が所有している設備なのか」が曖昧になりがちです。そのため、設備ごとの所有者、取得日、取得価額、耐用年数などを固定資産台帳や設備リストで整理し、取得時点から適切に管理しておくことが重要です。

また、償却資産税には

課税標準額の合計が150万円未満であれば課税されない「免税点」があります

が、課税されない場合でも原則として申告義務はあります。「税金が発生しない＝申告しなくてよい」と誤解しないよう注意しましょう。申告は毎年1月1日時点で所有している償却資産について、1月31日までに資産所在地の市区町村へ行います（eLTAXによる電子申告も利用できます）。

居抜き物件に限らずですが、設備を取得・譲り受けたタイミング（できれば計画のタイミング）で税理士や市区町村へ確認することで、後日の税務調査や追徴課税のリスクを大きく減らすことができます。併せて経営者自身も、「設備を購入したら法人税だけでなく償却資産税も確認する」という習慣を持つことが、実務上の最も有効な対策といえるでしょう。

以上（2026年8月作成）
（監修　南青山税理士法人　税理士　窪田博行）

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画像：日本情報マート

１　福利厚生費は一石二鳥。社員は喜び、税負担も減る！

福利厚生費は、社員のモチベーション向上やコミュニケーションの円滑化のために必要な費用です。この支出には、「働きやすい会社にしたい！」という経営者の思いや、社員への感謝の気持ちが込められています。

税金計算においても、福利厚生費は全額を損金に算入できます。つまり、

福利厚生費を使えば社員が喜び、所得を減少させることもできて一石二鳥になる

のです。

ただし、経営者は福利厚生の目的で支出したつもりでも、全てが損金に算入できるわけではなく、あくまでも税法のルールにのっとって福利厚生費として認められるかが決まります。例えば、社員の昼食代を負担した場合、会社の飲み会で2次会や3次会に行った場合などはどうなのでしょうか。

この記事では、迷いやすい福利厚生費の判断基準や、シーン別の留意点を紹介していきます。

２　損金に算入できる福利厚生費とは？

福利厚生費について、税法上の明確な定義はありません。しかし、税金の計算上、福利厚生費を損金に算入するには、次の要件を全て満たす必要があります。

損金に算入できる福利厚生費の要件

1.会社の全社員（役員を含む。以下「社員等」）を対象とするものであること

2.支出する金額がおおむね一律で費用が社会通念上（常識的に）高額ではなく、通常要する費用として一般的な範囲内であること

3.原則、現金支給ではないこと

明確な金額の基準がなく、「社会通念上」や「通常要する費用として一般的な範囲内」など曖昧な面がありますが、とにかく上記の全ての要件を満たさないと、原則、福利厚生費として損金に算入できません。

なお、福利厚生費にならない費用は、支出の背景や用途などをもとに他の費用に振り分けられます。例えば、社内の特定の人だけに弁当を支給した場合や、豪華過ぎる懇親会などは、税務上の交際費として処理します。交際費の取り扱いは福利厚生費とは大きく異なり、一部しか損金に算入できません。

また、懇親会の費用などを、直接、社員等に現金で支給している場合、それは給与の一部支給となり、給与課税（源泉所得税として徴収）されます。福利厚生費と給与課税の関係については、次の記事でも紹介しています。

社員へのプレゼントは給与課税されるのか？
「毎日、頑張って働いている社員への感謝の気持ちを形にしたい」と、社員にプレゼントをあげることを考える経営者もいるでしょう。ですが、そこで立ちはだかるのが税務の問題です。

３　新年会や忘年会の飲み代は損金に算入できるか？

1）飲み会の費用に関する税務上の取り扱い

新年会、忘年会、歓迎会、送別会など、会社ではさまざまな飲み会が開かれます。いずれも社内の親睦を目的としたイベントですが、その費用を損金に算入するためには、前述した「損金に算入できる福利厚生費の要件」を全て満たす必要があります。

そのため、特定の社員等だけを対象にした懇親会や、残業で会社に残っている社員等を連れて飲みに行った場合（全員が残業している場合を除く）などは、社内の飲み会とはいえ、福利厚生費ではなく交際費となり、損金に算入できません。

2）2次会、3次会が実施された場合

そのときの流れで、飲み会が2次会、3次会と続くこともあります。この場合、福利厚生費として損金に算入できるかどうかの判断基準のポイントは、

前述した「損金に算入できる福利厚生費の要件」に加えて、お店の業態などの状況が会社のイベントとして社会通念上一般的であるか

です。

ただ、3次会まで行くと福利厚生費か交際費かという以前に、会社の経費として認められないケースが少なくありません。

3）参加人数が少ない場合

会社のイベントには参加したがらない社員もいます。実際、飲み会の連絡は全員にしたものの、参加した社員は少数だったということもあるでしょう。このようなケースでも、その飲み会費用は福利厚生費として損金に算入できます。

重要なのは参加人数ではなく、全員に飲み会があることを通知しているか否かにあるからです。なお、飲み会の告知は、口頭ではなくメールやチャットなど後から確認できる方法で行いましょう。

４　社員等の昼食代などを会社が負担するケース

次に、同じ飲食でも飲み会とは取り扱いが違うケースとして、社員等の昼食代（食事価額）などを会社が負担するケースを紹介します。昼食代などが損金に算入できるか否かについては、国税庁のタックスアンサーで明確な基準が示されています。

■国税庁タックスアンサー「No.2594　食事を支給したとき」■
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2594.htm

1）食事価額を損金に算入するための要件

会社が社員食堂を運営する場合や、まとめて弁当を注文して社員等の昼食代を負担する場合があります。社員等のための支出とはいえ、全額を無条件で損金に算入できるわけではありません。会社が負担した食事代を福利厚生費として損金に算入するためには、次の要件を満たす必要があります。

食事価額を損金に算入するための要件

1.社員等が食事価額（以下「食事代」）の半分以上を負担していること

2.次の算式により計算した金額が1カ月当たり7500円以下（税抜き）であること（令和8年度税制改正により、2026年4月1日以後の支給から、従来の3500円以下から引き上げられました）

食事代－役員または社員が負担している金額

なお、食事価額とは、例えば弁当支給の場合における仕出し弁当業者に支払う価額、社員食堂にて食事を提供している場合には、食事の材料費や調味料などの食事を作るために直接かかった費用の合計額になります。

例えば、1カ月当たりの食事代が5000円で社員等の負担が1000円の場合、上記の1つ目の要件（社員等が食事代の半分以上を負担していること）を満たしていません。この場合、食事代と社員等の負担の差額である4000円（5000円-1000円）は給与課税の対象となり、会社は源泉所得税を徴収しなければなりません。

2）休日出勤や深夜残業の際の食事代を負担した場合

休日出勤や残業をしている社員等に夜食を提供した場合、原則として福利厚生費として損金に算入できます。

なお、現物ではなく、夜食に代えて金銭を支給する場合には、1食あたり一定額以下であれば非課税として扱われます。この非課税限度額は、令和8年度税制改正により、2026年4月1日以後に支給する分から、従来の300円以下から650円以下に引き上げられています。

ただし、食事が豪華過ぎる場合などは、現物給与と見なされかねません。そのため、社内規定等により食事を提供する際の価額（通常の飲食としての範囲内）などをあらかじめ定めて社員等に通知しましょう。

3）社員食堂で社員等に無料で食事を提供した場合

無料の社員食堂を設置している会社があります。人材の確保やコミュニケーションの円滑化、健康経営の実践などが目的ですが、前述した「食事価額を損金に算入するための要件」を満たしていなければ給与課税されます。

そのため、「無料」をうたっている場合でも、実際は給与課税されているケースがあります。それでも会社と社員等の双方が望むのであれば、給与課税されるとしても、会社の経費（追加の給与）として検討する価値があるでしょう。

５　社員等の冠婚葬祭時に慶弔金を支給した場合

1）慶弔金に関する基本的な税務上の取り扱い

結婚祝い、出産祝い、香典、病気見舞いなど、社員等の冠婚葬祭時に会社が慶弔金を出す場合があります。あらかじめ「慶弔見舞金規程」に定められた慶弔金は現金支給であっても、福利厚生費として損金の額に算入することができます。

注意点は以下の通りです。

2）領収書等がない場合

慶弔金の支給については領収書がないケースが多いと思います。実務上、領収書がなくても支払いの事実が分かるメモ書きなどがあれば問題ありませんが、慶弔に関する案内状など、支給の事実が分かるものと一緒に保存しておくのが無難です。

以上（2026年8月更新）

（監修　辻・本郷税理士法人　税理士　安積健）

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画像：pixabay

１　経営者にとって最も身近な「法人税」

法人税は中期経営計画と関係性が深く、いわゆる「決算対策」の対象にもなります。そこで、このシリーズで、経営者が押さえておきたい法人税のポイントをまとめていきます。

この回では、法人税の課税対象や計算に関する全体像などをご説明します。経営者が特に押さえておきたいのは、

の違いです。決算対策で自社に有利な取り組みをするのも、税務調査で指摘を受けるのも、基本的にはこの違いから生じますので、しっかりと確認していきましょう。

２　法人税の概要

1）納税義務者は法人

法人税の納税義務者（税金を納める義務がある者）は「法人」です。法人には株式会社や合同会社の他、一般社団法人や医療法人など多くの形態があります。

法人税法上では、これらの法人を、

の2つに区分しています。一般的な法人の多くは「内国法人」の、「1.普通法人」に該当します。

2）課税対象は所得

法人税の課税対象は、

事業活動を通じて得た「所得の金額」

です。「所得」は会計上の「利益」に近い概念ですが、会社法と法人税法という法律の違いにより、

などが存在するため、必ずしも「利益＝所得」とはなりません。この点の詳細は後述します。

3）税率は原則として23.2％

法人税の税率は、

原則として23.2％

です。ただし、中小法人の場合、

所得が年800万円以下の部分は15.0％（一定以上の所得金額がある場合には、17％または19％）に軽減

されます。例えば、所得が1000万円の中小法人（適用除外事業者には該当しない）の場合、800万円までは15.0％が適用され、800万円を超える部分（1000万円－800万円＝200万円）には23.2％が適用されます。

なお、適用除外事業者とは、前3事業年度の平均所得金額が15億円超の中小企業者のことです。また、所得金額が年10億円超の中小法人については、所得のうち800万円以下の部分に適用される軽減税率が、17.0％となっています。

4）申告期限

1.確定申告

法人税は、

原則として、事業年度終了の日の翌日から2カ月以内に確定申告をして法人税を納付

します。ただし、災害その他やむを得ない事情がある場合などは上記申告期限を延長することも可能です。

2.中間申告

事業年度が6カ月を超える法人は、事業年度開始の日以後6カ月を経過した日から2カ月以内に中間申告書を提出して中間法人税を納付します。一般的な1年決算法人の場合、前事業年度の法人税の12分の6相当額を中間法人税として納付するのが基本です。

３　「利益」と「所得」の違いと税務調整

1）「利益」と「所得」の違い

会計上の利益は「収益－費用＝利益」として計算されますが、法人税法上の所得は「益金－損金＝所得」として計算されます。益金は収益、損金は費用に近い概念ですが、会社法と法人税法という法律の違いにより、

会計上は収益（費用）となるが、法人税法上は益金（損金）とならないものがあるなど、両者は必ずしも一致しない

ことになります。

益金の場合、会計上の収益に「会計上は収益とならない（していない）が、法人税法上は益金となるもの」を加算し、「会計上は収益となるが、法人税法上は益金とならないもの」を減算することによって、法人税法上の益金が計算されることになり、損金についても同様です。この加減算調整のことを「税務調整」といいます。これを図解すると次の通りとなります。

2）税務調整の種類

税務調整項目として代表的なものは次の通りです。

1.益金算入項目：会計上は収益ではない、税務上は益金

2.益金不算入項目：会計上は収益、税務上は益金ではない

3.損金算入項目：会計上は費用ではない、税務上は損金

4.損金不算入項目：会計上は費用、税務上は損金とならない

４　法人税の具体的な計算過程と実務

1）所得金額の算定

収益と益金、費用と損金に違いがあるため、利益と所得は必ずしも一致しません。そこで税務調整が必要となりますが、実際の確定申告書を作成する上では、益金と損金について別々に税務調整を行うのではなく、「会計上の利益をスタート」として、この会計上の利益に直接所定の税務調整を行うことによって所得金額を算出します。

図表4において会計上のP/Lと税務上のP/Lの違いをイメージした上で、実際の確定申告書を作成すると図表5のようになります。

2）法人税額（特別控除等考慮前）の計算

法人税額（特別控除等考慮前）は、上で計算した税務上の所得金額（課税所得金額）に法人税率を乗じて求めます。

3）法人税額（特別控除等考慮後）の計算

法人税法においては、従業員の賃上げを行ったり、試験研究費の支出をしている法人に対しては、計算した法人税を減額する制度（税額控除制度）などがあったりします。また、法人税額の他、一定の同族会社に対して所定の追加税額を課する制度（特別税額制度）などがあります。

従って、上記2）で計算した法人税額に、税額控除制度や特別税額制度によって計算した金額を加減算して1事業年度の法人税の総額を求めます。

4）納付すべき法人税額の計算

上記3）で計算した法人税額は1事業年度の法人税の総額ですので、最後にその事業年度中に納付した中間納付額を控除することで「確定申告により納付すべき法人税額」が計算されます。

5）実務上の留意点

法人税の課税対象となる所得の金額は「会計上の利益」をスタートにして所定の税務調整を加減算して計算されます。従って、まずは期中における会計処理を正確に行い、正しい「会計上の利益」を計算することが大前提となります。

また、税務調整を行う上で必要な資料の保存には注意しましょう。「税金計算用ファイル」をあらかじめ用意しておくなど、税金計算作業にスムーズに入れるように普段から準備しておくことが重要です。確定申告時期に慌てて収集しようとしても資料が見つからなかったり、あるいは収集漏れが見つかったりすることがあります。その場合、本来は受けられる税額控除などが受けられない可能性もあります。

なお、この記事で紹介した税務調整項目はほんの一部であり、実務上は多岐にわたります。不明点などがある場合には、税理士と綿密にコミュニケーションを取って作業を進めることなども非常に有用です。

以上（2026年8月更新）
（監修　税理士法人AKJパートナーズ　税理士　森浩之）

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