１ 賃貸用不動産の相続税評価方法が改正されます
これまで「相続税対策の王道」とされてきた賃貸用不動産ですが、令和8年度税制改正により、その節税効果に大きな制限がかかることになりました。内容によっては、これまで想定していたよりも相続税が大幅に増える可能性があります。
今回の改正で特に重要なのは、
相続・贈与の直前5年以内に購入または新築した賃貸用不動産について、従来のような評価の引き下げがほぼ認められなくなる点
です。この改正は、
2027年1月1日以降（以下「2027年以降」）の相続・贈与から適用
されます。施行は2027年ですが、判定は5年前まで遡るため、現在すでに購入している賃貸用不動産も、2027年以降に相続・贈与が起きれば新ルールの対象となるので注意が必要です。
2年前のタワマン節税の引き締めに続く今回の改正。これにより、従来の「不動産を買えば相続税が下がる」という前提は通用しなくなりつつあります。早めに改正の影響を把握し、贈与や売却を含めた資産の持ち方を見直すなど、具体的な対策を検討していくことが求められます。
２ これまで「不動産が節税になっていた」のはなぜ？
これまで賃貸用不動産が相続税対策として有効だった理由は、「相続税の計算をする際、実際の価値より低く評価される仕組み」があったからです。
例えば、現金や預金はその金額通り100％で評価されますが、
不動産は路線価（道路ごとに定められた土地の評価額）や固定資産税評価額（固定資産税を計算するための評価額）を基準にするため、一般的に時価の70～80％で評価
されてきました。さらに賃貸の場合には、
借地権（他人に土地を貸していて自由に使えない状態）や借家権（入居者がいて制約がある状態）の影響を受け、評価額はさらに下がり、実際の価格の50％以下まで圧縮
されることも珍しくありませんでした。こうした仕組みにより、賃貸用不動産は長年にわたり有効な相続税対策として活用されてきたのです。
３ 改正のポイント（最も重要な部分）
2027年以降は、
相続・贈与の直前5年以内に取得したかどうか
で次のように評価方法が大きく分かれます。
- 取得から5年以内の不動産については、これまでのような低い評価は使えず、原則として購入価格や建築費といった実際に支払った金額をベースに評価される
- 一方で、5年を超えて保有している不動産については、これまでと同じ評価方法が引き続き使われる
なお、一定の配慮として、
取得後すぐに価格が大きく変動した場合などに備えて、購入価格の80％程度で評価することが認められる可能性
があります。ただし、これまでのように評価額が大きく下がる仕組みと比べると、その効果はかなり小さくなると考えられます。
（図表1）【改正前と改正後（原則・例外）の制度比較】
| 評価の対象区分 |
現行（改正前）
の評価方法 |
改正後の
評価方法（原則） |
改正後の評価方法
（例外/安全性） |
5年以内取得の
土地 |
路線価方式（自用地評価 × 補正） |
通常の取引価額（取得価額等） |
取得価格 × 地価変動等考慮の80% |
5年以内取得の
建物 |
固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合） |
通常の取引価額（建築費等） |
取得・建築価額 × 80% |
5年超所有の不
動産 |
同上 |
従来の評価手法を維持（現行通り） |
変更なし |
（出所：日本情報マート作成）
さらに注意が必要なのが、これまで節税の大きなポイントであった借家権（入居者がいることで自由に使えない状態）や借地権（他人に土地を貸していることで制約がある状態）による評価の引き下げです。これらが、新しいルールのもとでどの程度認められるのかは、現時点でははっきりしていません。もし十分に考慮されない場合には、これまでと比べて相続税の負担が大きく増える可能性もあります。
４ 改正後の評価方法が適用されるタイミングを正確に把握する
新しい評価方法は、2027年以降に発生する相続や贈与から適用されます。つまり、それ以前に発生した相続や贈与については、これまでのルールが使われます。
ここで重要なのは、
「いつ相続が発生するか」と「いつ不動産を取得したか」の組み合わせによって、適用されるルールが変わる点
です。
例えば、2021年以前に取得した不動産のように、すでに5年以上保有しているものについては、2027年以降に相続が発生したとしても、従来どおりの評価方法（路線価などによる評価）が使われます。
一方で、2022年から2026年の間に取得した不動産については注意が必要です。この期間に取得した不動産は、取得時点では改正の影響を受けませんが、2027年以降に相続が発生した場合には、新しいルールが適用されます。
なお、2027年以降に新たに取得する不動産については、原則としてすべて新しいルールの対象となります。
すでに保有している不動産については、「まだ新しいルールは関係ない」と思われがちですが、実は相続のタイミング次第で後から新ルールが適用される仕組みになっています。つまり、
「取得から5年経つ前に相続が発生した場合」のリスクが、すでに持っている不動産にも及んでいる
ということです。この点を見落とすと、想定していたよりも大きな税負担が発生する可能性があります。
６ 併せて改正される「不動産小口化商品」
不動産関連の今回の改正で、さらに厳しい見直しが行われたのが「不動産小口化商品」です。 これは、都心のビルなどを小口に分けて投資できる商品のことで、これまで相続税対策として活用されてきました。
従来は、実物不動産と同じように、路線価（道路ごとに定められた土地の評価額）などを基準に評価されていたため、実際の価格（時価）より低く評価されるケースが多く、相続税を抑える効果が期待できました。
しかし、2027年以降の相続・贈与からは、一定の不動産小口化商品について、原則として
時価に近い金額で評価
されます。特に厳しい改正ポイントは、通常の賃貸用不動産は、取得から5年を超えて保有すれば従来の評価方法が使える一方で、不動産小口化商品は、
取得時期に関係なく時価評価が適用される
という点です。
７ 今から取り組むべき現実的な対応は？
1）保有不動産の棚卸し（現状把握）
まず取り組むべきなのは、現在保有している賃貸用不動産や、不動産小口化商品の整理です。特に2022年以降に取得した不動産については注意が必要です。2027年以降に相続が発生した場合、これまでの低い評価ではなく、購入価格に近い水準で評価される可能性があるためです。
現在の評価額と、新ルールでの評価額を比較し、「どれくらい相続税が増えるのか」を具体的に試算
しておく必要があります。その上で、
増える可能性がある相続税を、預貯金や生命保険などで本当に支払えるのかも確認
しておくべきです。不動産はあっても現金が不足し、納税資金に困るケースは少なくありません。特に不動産小口化商品については、取得時期に関係なく時価（実際の市場価格）で評価される方向が示されているため、今後も保有を続けるべきか、売却や資産の組み換えを検討すべきかを慎重に判断する必要があります。
2）2026年末までの贈与の検討
2026年末までに贈与（無償で財産を渡すこと）を行うかも、大きな検討ポイントになります。
新しいルールは2027年以降の相続・贈与から適用されるため、それ以前に贈与を完了できれば、現在の低い評価額で資産を移転できる可能性
があります。つまり、将来評価額が上がる前に、今の評価額で次世代へ引き継ぐことができるということです。
ただし、注意点もあります。現在は、生前贈与をしても、贈与から7年以内に相続が発生した場合には、その財産を相続財産に戻して計算する仕組みになっています。そのため、
単純に急いで贈与すればよいという話ではなく、年齢や健康状態、家族構成なども踏まえた慎重な判断が必要
です。さらに、不動産を移転する際には、不動産取得税や登録免許税（名義変更時にかかる税金）などのコストも発生します。
3）「節税目的の投資」からの転換
今後は、税金面における不動産投資の考え方自体を変える必要があります。これまでは、「相続税を下げられるから買う」という判断が一定程度成り立っていました。しかし、改正後はその効果が薄れるため、「実際にどれだけ収益を生むか」がより重要になります。つまり、
見かけ上の節税効果ではなく、家賃収入などによって納税資金を生み出せるかどうか
が問われる時代になるということです。
また、相続発生時に売却しやすいかどうかも重要になります。広大な地方土地のように売却に時間がかかる資産よりも、都市部のマンションや流動性（売りやすさ）の高い物件の方が、今後は重視される可能性があります。
4）小規模宅地等の特例の活用
改正後も重要な制度として残るのが、「小規模宅地等の特例」です。これは、一定の条件を満たす貸付事業用の土地について、相続税の評価額を最大50％減額できる制度です。ただし、この制度には細かな条件があり、相続直前に貸付を始めた場合には使えないなどの制限があります。そのため、自社や個人の不動産が対象になるのかを、事前に税理士と確認しておく必要があります。
以上（2026年6月作成）
（監修 税理士法人AKJパートナーズ 税理士 富永慎也）
pj30239
画像：solom-Adobe Stock
